Купувањето сопствен стан за многумина веќе не е прашање на избор, туку на финансиска можност. За младите парови, сопствениот дом станува сè потешко достижна цел, а ниту живеењето под кирија не е лесна алтернатива. Во време кога квадратот на одредени локации во Скопје достигнува и неколку илјади евра, сè почесто се поставува прашањето колку навистина чини изградбата на еден стан, а колку од неговата крајна цена плаќа купувачот.
Прашањето станува уште посложено ако се има предвид дека македонскиот пазар на недвижности се соочува со парадокс и покрај тоа што голем дел од становите остануваат празни, цените продолжуваат да растат. За многу семејства станот станува недостижна инвестиција, а неговото купување значи долгогодишно задолжување.
Јосиф Јосифовски, универзитетски професор и декан на Градежниот факултет во Скопје, вели за весникот ВЕЧЕР дека мора да се направи разлика меѓу реалниот трошок за изградба и пазарната цена.
– Од градежно-технички аспект, цената на изградбата на еден квадратен метар е пониска од продажната цена, бидејќи во крајната цена влегуваат земјиштето, комуналиите, инфраструктурата, проектната документација, дозволите, инженерските услуги, градежните материјали, работната сила, опремата, механизацијата, финансирањето на проектот и даноците. Оттука, погрешно е да се каже дека разликата меѓу трошокот за изградба и продажната цена претставува чиста заработка на инвеститорот – објаснува Јосифовски.
Според неговата процена, изградбата на станбена зграда, без цената на градежното земјиште и без дел од индиректните трошоци, чини приближно до 900 евра за квадратен метар. Но, конечната инвестициска цена може да биде значително повисока.
– Кога ќе се додадат на ова земјиштето, комуналиите, проектите, инфраструктурата, другите трошоци, реалната инвестициска цена, која зависи и од квалитетот на градбата, конструктивниот систем, инсталациите, енергетската ефикасност, квалитетот на завршните работи, големината и комплексноста на објектот, во одредени случаи може значително да се зголеми. Тоа е и причината зошто едноставната споредба „чини 900 евра, а се продава за 2.000 евра“ не ја дава вистинската економска слика – вели професорот.
Сепак, токму пазарната цена е она што ги загрижува купувачите. Во центарот на Скопје, стан од 50 квадратни метри е продаден за 168 илјади евра, додека во Охрид стан од 66 квадратни метри достигнал цена од 211.200 евра. Станува збор за конкретни трансакции што не ја претставуваат просечната цена на целиот пазар, но покажуваат колку високо може да достигне цената на недвижностите на атрактивните локации.
Јосифовски оценува дека високата цена не секогаш оди рака под рака со квалитетот на објектот.
– Според мене, цените на становите во Скопје не секогаш се базираат на јасна економска логика, оправдана со квалитетот на објектот или урбанистичките и архитектонските решенија, туку исклучиво на пазарните услови, понудата и побарувачката. Ова е особено изразено кога се бара високата цена само поради атрактивната локација, а купувачот притоа не добива соодветен квалитет на конструкцијата, фасадата, топлинската и звучната изолација, инсталациите, заедничките простории, паркирањето и енергетските перформанси. Во земја со сеизмички ризик, прашањето за квалитетот на градбата е уште посериозно. Квалитетот на конструктивниот систем не смее да биде компромис за намалување на трошоците – нагласува Јосифовски.
За едно младо семејство, купувањето стан често значи долгорочен кредит, висока месечна рата и години финансиска неизвесност. За оние што немаат помош од родителите, сопствениот дом станува уште потешко остварлива цел. Од друга страна, високите кирии дополнително го отежнуваат штедењето за учество или купување сопствен дом. И покрај големиот број празни станови и континуираната нова изградба, цените не покажуваат знаци на драматично намалување.
– Лично, не очекувам дека во наредниот период ќе дојде до драматичен раст на цените, но, исто така, нема да ме изненади ако со време дојде до негово забавување. Атрактивното градежно земјиште е ограничен ресурс, а побарувачката е концентрирана во одредени делови од Скопје, што дополнително ги турка цените нагоре. Но, границата ја поставува куповната моќ на граѓаните. Недвижноста е пазарен производ, а пазарната цена има граница определена од куповната моќ на населението. Ако расте цената значително побрзо од приходите на граѓаните, во одреден момент побарувачката мора да се намали или пазарот да се стабилизира – вели Јосифовски.
Тој смета дека купувачите во иднина ќе мора да бидат многу повнимателни што купуваат.
– Купувачот не треба да купува само квадратни метри. Треба да купува квалитет, трајност, безбедност, енергетска ефикасност и функционалност. За цената што се плаќа денес, купувачот треба да очекува квалитетна конструкција, добра топлинска и звучна изолација, квалитетна фасада, енергетска ефикасност, современи инсталации, функционален распоред, доволно паркинг-простор и добро уредена околина. Не треба да имаме ситуација во која купувачот плаќа премиум цена за стан, а добива стандарден или потпросечен квалитет на градба. Затоа, наместо само прашањето колку чини квадратот, треба да го поставиме и прашањето што точно добиваме за тој квадрат – вели деканот на Градежниот факултет.
На сличен проблем укажува и Никола Велковски, градежен експерт и сопственик на градежна компанија, кој смета дека државата мора поактивно да се вклучи во решавањето на станбеното прашање на младите.
– Ова што се случува со цените на становите е лудило. Во моментов имаме состојба во која инвеститорите гледаат, пред сè, на профитот, а помалку на тоа дали граѓаните, особено младите, може да си дозволат толку скап квадрат. Државата мора да го гледа и социјалниот аспект и да најде начин да им помогне на младите брачни парови да го решат станбеното прашање. Кога ќе го решат ова прашање, многу полесно ќе се одлучат за брак и за создавање семејство. Најдобро се живее во сопствената држава, но луѓето не заминуваат затоа што им е добро – вели Велковски за ВЕЧЕР.
Тој смета дека државата треба да гради станови без профитна маржа и да ги продава по цена на чинење, особено затоа што располага со државно земјиште.
– Државата треба да гради станови без профит и да ги продава по цена на чинење. Кога се гради на државно земјиште, се елиминира еден од најголемите трошоци во изградбата: цената на земјиштето. На тој начин би можеле да се понудат станови што ќе бидат подостапни за младите семејства – смета Велковски.
Според него, поевтини станови може да се најдат на периферијата на Скопје, но проблемот е што таму често недостига основната инфраструктура.
– На периферијата на Скопје има поевтини станови, но таму често нема соодветна инфраструктура: патишта, јавен превоз, водовод, канализација, градинки и други услуги. На пример, во Петровец има станови по пониски цени, но нема редовен јавен превоз. Значи, не е доволно само да се изгради евтин стан туку мора да се создадат и услови за нормален живот – додава тој.
Велковски смета и дека инвеститорите немаат голем мотив да ги намалат цените, особено поради високите суми што ги вложиле во атрактивните локации.
– Инвеститорите ја одржуваат цената висока бидејќи сметаат дека може да ги продадат становите по тие цени. Дополнително, денес има и инвестициски фондови што купуваат станови како начин за пласирање на капиталот, а потоа ги продаваат по значително повисоки цени. Така, на пример, стан купен во фаза на градба за околу 1.500 евра за квадратен метар, по завршувањето може да се продава и за 3.000 евра – објаснува градежниот експерт.
Ивица Јакимовски, градежен експерт и сопственик на градежна компанија, смета дека растот на цените на недвижностите не е изолиран случај во Македонија, туку тренд карактеристичен и за регионот и за Европа.
– Растот на цените на становите во Македонија е резултат на светските трендови и инфлацијата. Цените растат поради зголемувањето на вредноста на градежните материјали, цените на услугите и платите на градежните работници, но и поради зголемената вредност на локациите за градба – изјави Јакимовски за весникот ВЕЧЕР.
Според него, недостигот на квалитетни локации за изградба е една од главните причини за растот на цените. Вредноста на земјиштето денес достигнува и до 45 отсто од вкупната вредност на станбениот објект, додека пред пандемијата тој процент изнесувал околу 25 отсто.
– Поради недостигот на квалитетни локации, нивната цена значително се зголеми. Сега учествува со до 45 отсто во вредноста на станбениот објект, што е речиси двојно повеќе во однос на периодот пред короната. Сметам дека тоа е една од главните причини поради кои продолжуваат да растат цените – вели Јакимовски.
Тој смета дека високите цени на становите не се директна причина за иселувањето на младите, но се еден од факторите поради кои дел од нив се одлучуваат да заминат во странство, да заработат и полесно да обезбедат сопствен дом.
– Во Германија, цените на становите се неколкупати повисоки отколку кај нас, но младите одат таму, заработуваат и по неколку години се враќаат во државата и купуваат сопствен стан. Во Македонија, многу повеќе жители имаат сопствени станови отколку во Европа – вели Јакимовски.
Тој додава дека растот на цените на новоградбата ја зголемува и вредноста на другите недвижности, вклучително и на старите станови.
Според Јакимовски, градежниот сектор има значително влијание и врз пошироката економија, бидејќи високоградбата, директно или индиректно, придвижува околу 27 индустриски гранки, со што создава дополнителен економски ефект.
И додека цените на квадратниот метар остануваат високи, а повеќе од 300 илјади стана се празни, прашањето за домувањето станува сè посериозен социјален и економски проблем. За младите, станот повеќе не е само недвижност – тој е услов за осамостојување, создавање семејство и останување во земјата.
Затоа дилемата повеќе не е само колку чини квадратниот метар туку и дали граѓаните навистина добиваат квалитетен, безбеден и достапен дом за парите што ги плаќаат.
(А. С.)
