65 квадрати за една година поскапеа за 22 илјади евра

Пред една година, стан од 65 квадрати во Скопје во просек чинел 103 илјади евра (над 1.560 евра/м2), а денес за него ќе треба да се платат 126 илјади евра (1.900 евра/м2), што е повеќе од 22 илјади евра.

Последните статистички податоци покажуваат дека не се намалува градењето станови, дека расте и бројот на огласи за продажба на недвижности, а од агенциите за недвижности сметаат дека цените на становите нема да може да растат во недоглед, туку дека ќе мора да се приспособат

Како и во првиот така и во вториот квартал од годинава, цените на становите во Скопје се со двоцифрен раст на годишно ниво. Последните податоци од Народната банка не се воопшто оптимистички и покажуваат дека за една година, цените на становите во Скопје пораснале за 22,3 % и дека во вториот квартал од годинава растот е 6,3 %. Индексот во второто тримесечје се искачил на 184,14 поени, односно цените се за 84,14 % над нивото од 2010 година. Како што е наведено од Народната банка, индексот на цените на становите е изготвен врз основа на податоците што се однесуваат на огласените станови за продажба на територијата на Скопје.

Според порталот „Цена квадрат“, просечната цена на станбен квадрат, заклучно со вчерашниот ден, изнесува 1.937,3 евра, додека пред една година, на 7 октомври, изнесувала 1.588,65 евра за квадратен метар. Тоа значи дека за една година, квадратот поскапел за 348,65 евра, што е раст од 21,95 %. Овие бројки, претворени во пари, изгледаат вака: за купување стан од 65 квадратни метри, пред една година требало да се платат 103.200 евра, а една година подоцна, за истата квадратура треба да се платат 126.000 евра, што е повеќе од 22.660 евра.

Дека градењето станови не се намалува, покажува и бројот на издадени одобренија за градење. Само во периодот 2020–2023 година биле издадени дозволи за градба на 33.023 стана, од кои половината во Скопје. Тоа значи огромен прилив на нови станови на пазарот. Последните статистички податоци се за јули годинава и покажуваат дека е зголемен бројот на одобренија за градење (441) за 7,2 % во однос на тој период од претходната година. Од нив, дури 228, што е 56,9 %, се наменети за објекти од високоградба, со 667 нови стана. Овој тренд сугерира на натамошно зголемување на понудата до крајот на оваа година.

Бројките покажуваат дека во Скопје има илјадници празни или непродадени станови. Пописот од 2021 покажа дека во Македонија дури над 307 илјади од становите, што е речиси 37 %, немаат жители и дека во Скопје, околу 60 илјади стана се водат како празни.

– Дел од нив се стар инвентар, но значителен дел се новоградби, кои стојат празни – или се чекаат купувачи или сопствениците не ги издаваат. На терен, агенциите за недвижности сведочат дека огласите за продажба се натрупуваат, особено за станови на периферијата и во поголемите станбени комплекси. Сајтовите за онлајн огласување  („Реклама 5“, „Пазар 3“ итн.) бележат континуиран раст на огласите за станови за продажба, што значи дека понудата ја надминува побарувачката – се вели во сеопфатната анализа на агенцијата „Левел пропертис“.

Народната банка нотира дека становите во 2023 година биле во просек околу 10 % преценети во однос на основната вредност. Дали континуираниот раст на цените за квадрат во Скопје е само тренд одржан по инерција и дали навистина постојат услови за скорешно намалување?

– Пазарот на недвижности во Скопје изгледа како да оди против секоја економска логика: бројот на огласи за продажба на станови расте, а цените не престануваат да „скокаат“. Продажбата забавува веќе трета година по ред, но цените сè уште се високи. Не се очекува дека со растот на понудата на непродадени станови и новоизградени станови, цените ќе продолжат да растат, што е спротивно на правилата на пазарот и се создава илузија дека постои бесконечна побарувачка – потенцираат од „Левел пропертис“.

Оттаму посочуваат дека во вториот квартал од 2024 биле регистрирани 5.040 продажби на недвижности, што е пад од 8 % споредено со тој период претходната година.

– Ова е трет квартал по ред со намалување на склучените зделки, што сигнализира дека купувачите стануваат поретки, најчесто поради високите цени и зголемените каматни стапки на хипотекарните кредити. Во исто време, бројот на закупи се зголемува, што значи дека сѐ повеќе луѓе избираат да изнајмуваат наместо да купуваат – велат од агенцијата за недвижности.

Според нивната анализа, демографските фактори играат значајна улога. Пописот од 2021 година откри дека се намалила вкупната популација во однос на претходната деценија, што директно влијае врз обемот на потенцијални купувачи.

– Природниот прираст на населението е негативен, но, сепак, главен двигател на овој пад е иселувањето, особено на младата популација – токму таа група што е најрелевантна за купување прв стан. Постојаните извештаи за „одлив на мозоци“ и работоспособно население кон земјите од ЕУ, пред сѐ Германија и Словенија, го намалуваат базниот слој на пазарот – младите што остануваат се сѐ помалку, а и поретко одлучуваат да купат стан, веројатно и поради желбата да ја напуштат државата. Со тоа е поврзан и намалениот број нови бракови. Браковите историски се поврзани со купувањето прв заеднички дом. Но, статистиката покажува дека бројот на склучени бракови во земјава е во постојан пад и дека просечната старост при стапување во брак расте. Според податоците од Државниот завод за статистика, во последните седум години, секоја година имало по 200 помалку склучени бракови. Сè повеќе млади живеат под кирија, со родителите или мигрираат во странство, што ја намалува органската побарувачка за купување недвижности – нагласуваат од „Левел пропертис“.

Иако купувањето стан традиционално се сметаше за атрактивна инвестиција, реално е да се очекува пад и на инвестициската побарувачка на станови.

– Купувањето недвижности за издавање или за препродажба, што беше популарно меѓу повисоката средна класа, сега е поретко поради намалените приноси и повисоките алтернативни приноси на капиталот. Зголемената информираност за други видови инвестиции и поволните каматни стапки на обврзници и акции ги одвлекуваат инвеститорите од пазарот на недвижности. Ова значи дека станот, како инвестиција, го губи приматот, што дополнително ја ослабува побарувачката. Дополнително, инвеститорите што сакаат да го зголемат својот капитал преку повисоки приноси во други инвестициски можности, ја зголемуваат понудата на станови на пазарот. Сите овие демографски, социоекономски и инвестициски трендови се надополнуваат и создаваат структурно намалување на побарувачката, кое, најверојатно, нема да биде лесно или брзо надминато. Заедно со зголемената понуда, ова дополнително го зацврстува аргументот дека цените на становите ќе мора да се приспособат. Прашањето повеќе не е дали ќе паднат, туку кога и колку – велат од „Левел пропертис“.

Цените на недвижностите во ЕУ се зголемија за 5,4 %

Податоците на „Евростат“ покажуваат дека цените и кириите на станбените недвижности во Европската Унија продолжиле да растат во вториот квартал од 2025 година, со стапка од 5,4 % споредено со тој период лани. Највисок раст на цените на станбените недвижности во периодот од 2010 до 2025 година е забележан во Унгарија за 277 % и во Естонија за 250 %, а цените се дуплираа или повеќе од тоа во десет други земји членки: Литванија, Латвија, Чешка, Португалија, Бугарија, Австрија, Луксембург, Полска, Словачка и Хрватска.

Италија е единствената земја во која цените на станбените недвижности се намалија во тој период, за еден процент.

(С. Бл.)